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投资客往往很「专心」,一次只买同一条街


2020-07-11


投资客往往很「专心」,一次只买同一条街

全民打房‧重点提示
想买老公寓等都更改建,「专心」和「地段」是关键,不要以为帝宝后巷就是改建保证,有没有临大马路、有没有公共建设很重要,就算你没法学投资客做天价假交易向银行套现金,起码买进以后要耐心等待,没有个十年耐心,别想碰都更。

都市更新炒得兇、炒得大,你以为这把火只烧到台北市的老公寓?其实这股热度已经逐渐延烧到新北市、台中市、以及高雄市。啥?台中、高雄地还很多,没有建商会想都更?那你就错了!专业的赚钱手法,短期要赚、中期要铺路、长期要想,都会区精华土地就那幺一丁点,卡位时间很重要,更何况投资客想卡位的地方跟你不一样,你到台中,只会想去房价最高、全部都是豪宅的七期重划区逛;到高雄,则是「农十六美术馆」一带,哇!房子盖得真美好气派,只要台北五分之一的价格,好划算耶!但是,投资客大举进攻的地方,不是以上两处,是逢甲夜市,是六合夜市,这样你懂了吗?

还不懂?台中、高雄什幺没有,就是重划区多,所以再美的豪宅,再漂亮的街廓规画,对大咖投资客都没意义,因为永远都会有源源不绝的新重划区推出,到时候的新成屋更新、更美;唯有闻名全国的这两大夜市,才有蠢蠢欲动的都更暴利财。投资客抢买上亿元店面,是为了赚那租金的投资报酬?当然不是,要赚就要赚大摊的,台北都更炒到烂,拿台北的那套到中南部炒,刚刚好。

投资大咖永哥布局多年,我曾经问过他:「你买了那幺多老房子,又不卖,是要养来当台湾最大包租公?」他笑咪咪的说:「看哪天有那个命可以当建商啦,一户一户买卖赚太辛苦,还是他们建商比较好赚。」只是这句话讲了几年,还是没看他搞间建设公司来玩,简单来说,建商把咱们永哥伺候得好好的,他偶尔卖卖老房子给建商就已经赚不完啦!

谁都想一次买下一整栋,然后签给建商改建赚大钱,但这可没那幺容易,大家都精明,这年头,拜台北市政府所赐,彷彿拥有老房屋就有当亿万富翁的潜力,所以大量的老公寓被投资客乱买一通。我曾经看过一户台北市连云街的一楼住宅,位居巷内,旁边巷子只有四米,冷静看看就知道没有太高的都更价值,但你知道这幢四楼公寓开价多少?每坪一百万元!如果卖掉,谁买了谁套牢!我问了大咖投资客们,每个都说:「笨蛋才会去买这间,要等到附近改建要等几十年,哪有那个命去跟他耗。」

所以你以为只要老公寓就是宝?帝宝后巷都是天价?投资客最厉害的本事正是「专心」,买屋的範围大约是一百公尺远,也就是一个小地区,一次只买同一条街。当你走到忠孝东路一、二段,看到马路上一整排四楼老公寓与透天,这才是好标的;而即便如此,要操作这批都更,至少也要有十年以上的投资时间,未来才有暴利出现。

像这种老公寓都更,算盘怎幺打?我算给你看:当时投资客买进价一坪二十万元,只要有一间,以后翻建房价起码上跳一百二十万元,加上容积的倍数计算,获利可以有十二倍,也就是,你当年每坪放二十万元,以后卖掉就是二百四十万元!当然,这种好货早就被黑白两道有力人士锁定,通常拥有者顶多两户,大约是建坪一百坪以内,所以未来的潜在获利就是新台币两亿元。不过这类物件不宜买太多,因为要放久,不利于投资周转,对投资客来说,都更物件等于是长线的定存单。

定存是最稳定的资金管道,「好地段的旧房屋」若不住就等同是定存,何况这些房屋还可以租人做做卡拉OK,万一房价跌、你要跑路,拿出来卖大家一定抢着要。这些房屋根本就等于现金,只要你提前卡好位置,就有如拥有十二倍的现金定存单!

新闻最爱做的题目就是「天价抢购」,五年前逢甲商圈其实只是个普通夜市,六合夜市更是凋零没几摊,房价便宜,又很多透天厝,就好比十年前台北的旧公寓有很多是没人愿意住的漏水鬼屋。当投资客买了之后,就是等待,因为他知道可以等改建,精华区的土地价值就是绝对。等他低调买够单位、卡好位子之后,开始找记者、找房仲放新闻,怎放呢?还是那个老梗,找个自己人做天价假交易,顶多付点税,反正台湾天价成交不犯法,一户天价,整条街都是天价了!

天价成交后,连估价也变成天价,手上的房屋又可找银行贷出天价款,套出来的现金又可以再次周转炒房。你一定以为等建商盖好才赚钱?早就不需要了。

本来,房子是现货,可是现在已经变成期货,买卖都是空,不需从你的口袋拿出一毛钱就可以赚钱,这些都要拜银行所赐,拜媒体所赐,以及,拜政府所赐。

写得我都流口水了,破烂房屋,变成好几亿的资产,我怎没出生在忠孝东路上、我爸妈当年怎没去买这样糟糕的居住环境?那我知道这些资讯之后,现在赶紧去买总可以吧,难道就找不到那些还没涨价、还没被投资客买下的中古屋?或是,当我听到这些投资客想要丢出一间「有投资报酬率三%」的房子,也跟着买来收租、等都市更新?

哈!如果真接手了,就是阿呆!人家赚饱落袋,你要靠运气来赚那遥遥无期的都更梦?高级投资客永远不败,是因为拥有全套的炒房策略,以及提早买进的管道,等你从房仲那里听到物件卖出,已经是投资客赚够的价格了。期货的价格,是掌握在卖方手里,只学了皮毛,就想赚大咖投资客的暴利财?没那幺容易!



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